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597苗木網(wǎng)2012年6月13日從互聯(lián)網(wǎng)獲悉:趨同的規(guī)劃和盲目的上馬,城中村改造一直讓徐光遠(yuǎn)教授滿腹詬病。特別是今年大量城中村即將放量市場(chǎng),太多的城市“次核心”、太多的綜合體和太多“CBD”,讓業(yè)界對(duì)昆明商業(yè)地產(chǎn)前景憂心忡忡,似乎在這樣冷淡的市場(chǎng)背景下,過(guò)量的商業(yè)放量已沒(méi)有破局之道。
為此記者專訪了云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生導(dǎo)師徐光遠(yuǎn)教授,聽(tīng)聽(tīng)學(xué)院派對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)困局的看法與意見(jiàn)。
“城中村不能再拆了”
面對(duì)本刊記者的采訪,徐光遠(yuǎn)教授開(kāi)門見(jiàn)山地表示“城中村不能再拆了”。他表示,我們的城市發(fā)展的理念,錯(cuò)誤地把城市化簡(jiǎn)單為城中村改造,城中村改造變成一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,沒(méi)有發(fā)展產(chǎn)業(yè)。
他說(shuō):“沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的城市,就是沒(méi)有靈魂的軀殼。市政建設(shè)是好,二環(huán)、三環(huán)和地鐵都很好,但是寅吃卯糧。仗著有土地儲(chǔ)備,賣地支撐這樣的建設(shè),F(xiàn)在土地賣不動(dòng)了,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題了。我們知道,一個(gè)城市的發(fā)展應(yīng)該發(fā)展實(shí)業(yè),根據(jù)產(chǎn)業(yè)的需要發(fā)展城市。如果大家都不賺錢,都去炒房子,炒來(lái)炒去炒到一定程度就像美國(guó)一樣,爆發(fā)金融危機(jī)。”
不過(guò),徐光遠(yuǎn)教授也表示,早些時(shí)候的城中村項(xiàng)目也卻有成功典范,譬如說(shuō)南亞風(fēng)情第壹城。不過(guò),南亞風(fēng)情第壹城的成功在于其占了先機(jī),當(dāng)別人還沒(méi)有改造的時(shí)候,它改造了。后來(lái)的城中村項(xiàng)目想要效仿它的成功,但是已經(jīng)不再有那樣的環(huán)境和條件了。
徐光遠(yuǎn)教授表示,此時(shí)此刻應(yīng)該提醒房地產(chǎn)商,城中村項(xiàng)目是城市化建設(shè)的陷阱,目前已經(jīng)不具備賺錢的環(huán)境。因此,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該放慢腳步。而對(duì)地方政府來(lái)說(shuō),應(yīng)該修正自己的建設(shè)理念,才是關(guān)鍵。當(dāng)然,那些已經(jīng)拆掉的城中村,趕快建起來(lái)才是出路。時(shí)間拖得越久,損失越大,成本越高,房?jī)r(jià)越高,必定造成惡性循環(huán)。
另外,面對(duì)目前昆明樓市商業(yè)同質(zhì)化,體量過(guò)多且扎堆放置的現(xiàn)狀,徐光遠(yuǎn)教授認(rèn)為,城中村項(xiàng)目并沒(méi)有帶來(lái)曾經(jīng)設(shè)想的繁榮景象,而今卻成為不知如何是好的大麻煩。昆明的商業(yè)地產(chǎn)的不成功,是由于居住人口少,人氣不夠,客流量甚少,商家生意慘淡,自然商業(yè)地產(chǎn)的繁榮也無(wú)從談起。
除此之外,徐光遠(yuǎn)教授還認(rèn)為,目前住宅、商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)已成模式,下面5層是商業(yè)上面是住宅。然而,由于住宅入住率很低,所以下面的商店和飯館幾乎沒(méi)有人光顧。商業(yè)地產(chǎn)不能靠過(guò)路的人來(lái)支撐,而是要靠常住人口的消費(fèi)來(lái)支撐。
目前面對(duì)已經(jīng)改造或建好的城中村商住項(xiàng)目,只能因噎廢食,暫時(shí)把商業(yè)部分待價(jià)而沽,上面先住著人,下面看著有合適的再裝修開(kāi)業(yè)。人口容量不夠,口袋里沒(méi)有錢,再擴(kuò)建是害大家。特別是昆明人一家有兩套房子已經(jīng)是大有人在。繼續(xù)建設(shè),需求來(lái)自于大家是以為有房子就能升值,有房子就能不勞而獲地發(fā)財(cái),這是價(jià)值觀念的扭曲,現(xiàn)在應(yīng)驗(yàn)了。根本上的道理很簡(jiǎn)單,大家都不創(chuàng)造財(cái)富,拿什么來(lái)買房子?
我們的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該意識(shí)到,目前的形勢(shì)應(yīng)該先建回遷房,商業(yè)地產(chǎn)暫緩發(fā)展。同時(shí),城中村不能再拆了,應(yīng)該放緩。之前的城中村項(xiàng)目尚未被市場(chǎng)消化,市場(chǎng)已不堪重負(fù)。”